よく読まれている記事

事例紹介と法務トピック

2025.12.12 更新

2026年4月1日施行! 不動産の住所･氏名変更登記の義務化

2024年（令和6年）4月の「相続登記の義務化」に続き、不動産登記法におけるもう一つの大きな改正が施行されます。
2026年（令和8年）4月1日より、「所有権登記名義人の住所・氏名変更登記」の申請が義務化されます。

これまで任意であった住所変更の手続きが、法的な義務へと変わります。「過去に引越しをしたが登記を変更していない」「結婚・離婚により氏名が変わった」という方は、過料の対象となる可能性があるため注意が必要です。

本記事では、改正法の施行に伴う変更点と、不動産所有者様が取るべき対応について解説いたします。

1. 改正法の概要：施行日と義務の内容

所有者不明土地問題の解消を目的として、不動産登記法が改正されました。具体的な変更点は以下の通りです。

これまでは、不動産の売却時や抵当権抹消時などに合わせて変更登記を行えば実務上問題ありませんでしたが、施行日以降は、変更の都度、速やかな手続きが求められます。

2. 最重要ポイント：「過去の変更」にも遡及適用されます

今回の法改正において、実務上最も注意が必要な点は、「施行日前に生じた住所・氏名の変更」も義務化の対象となることです。

施行日（2026年4月1日）以前に住所や氏名が変わっている場合
→施行日から2年以内（2028年3月31日まで）に登記申請を行わなければなりません。

「法改正前のことだから関係ない」という誤解が生じやすい部分ですが、すでに引越しを済ませている場合であっても、登記簿上の住所が現住所と一致していない場合は、猶予期間内に手続きを完了させる必要があります。

3. このようなケースは司法書士へご相談ください

ご自身で申請を行おうとして、「書類が足りない」「法務局で何度もやり直しになった」というケースは少なくありません。特に以下のようなケースに当てはまる場合は、専門的判断が必要となるため、司法書士へのご相談を強くお勧めいたします。

転居回数が多く、住所の履歴が繋がらない場合

登記申請では、登記簿上の「旧住所」から「現住所」までのつながりを公的書類で完全に証明する必要があります。
数回の引越しを経ている場合、現在の「住民票」だけでは過去の住所が記載されていないことがあります。その際は、「戸籍の附票」や「住民票の除票」などを遡って取得し、住所の履歴をパズルのように繋ぎ合わせなければなりません。転籍や自治体の合併などが絡むと、この収集作業は非常に複雑になります。

役所の保存期間経過で書類が発行されない場合（「廃棄済」の壁）

これが最も専門知識を要するケースです。
住民票の除票や戸籍の附票には保存期間があります（かつては5年、現在は150年に延長されましたが、古い記録はすでに廃棄されていることが多いです）。
引越しから長期間経過している場合、「繋がりを証明する公文書が存在しない」という事態が起こり得ます。この場合、権利証（登記済証）の原本提示や、実印を押印した「上申書」の作成など、法務局が認める代替手段を講じる必要があり、一般の方にはハードルが高い手続きとなります。

不動産の権利関係が複雑、または他にも手続きがある場合

• 共有名義の場合：
  夫婦や親子で共有している場合、他の共有者の住所変更も同時に行う必要があるか確認が必要です。
• 相続や贈与の前段階の場合：
  将来的に名義変更（相続・贈与・売却）を予定しているなら、住所変更単独ではなく、全体の手続きを依頼した方が費用や手間を抑えられます。
• 抵当権の抹消がある場合：
  住宅ローン完済に伴う抵当権抹消登記をする際、住所変更登記が前提として必須になるケースが多々あります。

平日に時間が取れない、または法務局が遠方の場合

登記申請は、管轄の法務局（不動産がある場所）に対して行います。オンライン申請に対応していない場合や不慣れな場合、平日の日中に窓口へ出向く必要があります。司法書士に依頼すれば、戸籍等の書類収集から申請、完了後の書類受領まですべて行うため、お客様の貴重な時間を奪いません。

4. 施行前に「登記の現状確認」を推奨します

義務化の施行直前や直後は、法務局および関係窓口の混雑が予想されます。
まずは、ご所有の不動産の登記情報を確認し、「現在の住所・氏名と一致しているか」をご確認ください。

当事務所では、住所変更登記に関するご相談や手続きを承っております。
「長年放置しており、何から手をつけて良いかわからない」といった場合でも、司法書士が正確な調査を行い、適切な手続きをサポートいたします。お気軽にお問い合わせください。

スマホの中に眠る「見えない資産」をどう守る? 現代の相続に不可欠な『デジタル遺産』と遺言のルール